< PreviousPRIVATE ANNUITIES 私的年金作り（１） ①私的年金として 一般的な【個人年金保険】のモデルプランと比較 【個人年金保険】 保険料月々：▲３０，０００円 払い込み期間：２０年 据え置き期間：５年（６０～６４歳） 年金受取開始年齢：６５歳 年金受取期間：１０年 年金受取金額：年額７４７，０００円 【被保険者：４０歳】 某MY生命個人年金保険シュミレーションH31.4 【マンション経営】と【個人年金保険】の比較 比較ポイントマンション経営個人年金保険 支払期間２０年２０年 月々の負担額 ▲36,176円▲30,000円 受取開始年齢 60歳65歳 （５年間据え置き） 受取期間永年１０年間限定 ※受取金額年額780,000円年額747,000円 節税効果大（経費計上）小（保険料控除） ※ 受け取り金額はそれぞれ変動がなく当初設定金額と同一と仮定した場合の比較です。LIFE INSURANCE 生命保険 マンションを生命保険代わりとして所有 ● マンションを住宅ローンで購入すると、団体信用生命保険がセットされます。 ●死亡または一定の高度障害になられた場合、ローン残債が0円になります。 ◆実際の事例 購入時住宅ローン額：２，０００万円 １０年後・・・ 住宅ローン残債 １，５００万円が 死亡または高度障害時に ０円 になります。 （死亡時にマンションと家賃収入はご遺族に受け継がれます) 運用型投資マンションに投資する場合に、住宅ロ ーンに含まれている団体信用生命保険を活用、 家族に保障を残す方法が注目の手段です。 生命保険手段PRIVATE ANNUITIES 生命保険 ②生命保険の見直しとして マンション経営を生命保険見直し目的で考えた場合 の一例を御案内致します。 【マンション経営】 投資マンション価格: ２，０００万円 住宅ローン額: ２，０００万円 住宅ローン金利: ２% ローン期間：２０年（７０歳時完済） ①月額支払額：▲６６，２５２円 ②月額家賃収益：６５，０００円 ※共益費(管理費相当額)を差し引いた純家賃金額です。 ①と②の差額＝▲１，２５２円 (プランの要旨) １、団体信用生命保険料(35年間)は、金利に含まれている （長期ローン期間中は、保険の効力があるので、長期生命保険の代 わりになる。） ２、 住宅ローンは70歳で完済後は支払い不要の為、完済後から住宅 ローン支払いに賃料収入を使う必要がなく、そのまま私的年金代わ りとして、マンションがある限り永続的に家賃を受け取り続ける事 が出来ます。 （注） ご購入の際は、購入諸経費、不動産取得税、固定資産税、管理費、修繕積立金など の費用もご考慮いただき、節税効果やその他のメリットと合わせ十分にご検討くだ さい。また家賃や金利等が変動することや入退去の際にかかる費用なども併せてお 考えください。詳しくは当社営業担当までお問い合わせください。 【オーナー様：３５歳】PRIVATE ANNUITIES ②生命保険の見直しとして 一般的な生命保険（定期）のモデルプランと比較 【生命保険（定期）】 保険料月々：▲６，８５０円 払い込み（保険）期間：３５年（７０歳満了） 払込総額：▲約２，８７７，０００円 保険金額：２，０００万円 被保険者：３５歳 某A生命保険シュミレーションH31.4 比較ポイントマンション経営個人年金保険 支払期間３５年３５年 月々の負担額▲1,252円▲6,850円 保険（ローン）金額 2,000万円2,000万円 期間終了後の保障あり（資産・家賃）なし（掛け捨て） 節税効果大（経費計上）小（保険料控除） 【マンション経営】と【生命保険（定期）】の比較 保険見直しPOINT！ 生命保険の主軸をマンションに切り替え、現在ご契約中の生命保険を解消することで保険料負担が大幅に減るかもしれません。 生命保険PRIVATE ANNUITIES 【団体信用生命保険の仕組み】 前ページモデルプランの場合 当初借り入れ2,000万円 ロ ｜ ン 借 入 残 高 返済開始 月々：▲66,252円 死亡・高度障害 月々：０円 完済予定年（３５年後） ※完済まで保険適用あり 相 続 し た 場 合 死亡または高度障害 →ローン残高が０円 マンションを相続した方の選択肢 マンション を売却して 現金化 毎月家賃収入 を永続的に 受け取る （団体信用生命保険で保険金が支払われる場合） １、 保険期間中に死亡された場合(→相続) ２、 保険開始日以降の障害または疾病によって、保険期間中に所定の高度障害状態になられた場合(→以降の生活を支えます) 生命保険SAVING TAX 所得税住民税節税 運用型投資マンションを所有する事で、年に１回 確定申告を行う事で、サラリーマンでも様々な経 費を計上して課税所得を減らし税金の節税を期待 する事が出来ます。 所得税・住民税 所得制限対策 所得税の還付と住民税の減額が可能に ●マンション経営をすると確定申告をしなければなりません ●家賃収入と必要経費の差額を給与所得と合算して確定申告します ◆実際の事例 給与所得：６００万円（所得税２０万円、住民税３０万円） 不動産所得：▲１００万円（家賃収入ー必要経費） 合計所得：５００万円（所得税１０万円、住民税２０万円） 節税効果： 合計２０万円 （所得税１０万円の還付、住民税１０万円減額）SAVING TAX 所得税住民税節税 所得税住民税、所得制限対策として マンション経営を所得税住民税、所得制限対策目的で考え た場合、実際の事例を御案内します。 【マンション経営】 投資マンション価格：２，０００万円 住宅ローン額：２，０００万円 住宅ローン金利: ２% ローン期間: ３５年(７９歳時完済) ①月額支払額：▲６６，２５２円 ②月額家賃収益：６５，０００円 ※共益費(管理費相当額)を差し引いた純家賃金額です。 ①と②の差額＝▲1,252円（年間▲15,024円） オーナー様: 44歳、会社員、 年収850万円、配偶者、子1人(16歳) (プランの要旨) 不動産を賃貸し家賃収入を得ると確定申告をする必要があります。その 際に様々な経費を計上することになります。経費の項目としては減価償却 費、ローン支払い利息(建物借入金部分のみ)、管理費、固定資産税、火災 保険料、交通通信費その他雑費等が該当します。家賃収入からこれらの 経費を差し引くと購入後数年間不動産所得は、 赤字になることが多くあ ります。不動産の収入は給与収入と総合課税されますので、この場合給与 所得と不動産所得の赤字を合わせると、課税所得が減少し、確定申告後 に所得税・住民税または所得割額が安くなるケースです。 （注） ご購入の際は、購入諸経費、不動産取得税、固定資産税、管理費、修繕積立金など の費用もご考慮いただき、節税効果やその他のメリットと合わせ十分にご検討くだ さい。また家賃や金利等が変動することや入退去の際にかかる費用なども併せてお 考えください。詳しくは当社営業担当までお問い合わせください。SAVING TAX 所得税住民税節税 【マンション経営をしない場合と比較した場合】 比較ポイントマンション経営なしマンション経営 年収８５０万円８５０万円 不動産所得なし▲１００万円 課税所得４２０万円３２０万円 所得税４１２，５００円２２２，５００円 住民税４４０，３００円３４０，３００円 所得割４３５，０００円３３５，０００円 所得税・住民税で 合計290,000円の 節税効果 （注） マンションを購入した 初年度分としての単純例 ※上記表はすべて概算数字です ※ 平成30年分の税率で計算しております 上記の「所得割」が435,000円→335,000円に下がったことで さらにメリットSAVING TAX 所得税住民税節税 【公的補助金制度の所得制限例】 大阪府 ～ 私立高校など授業料無償化制度～（令和元年度） 【授業料が年間650,000円の学校例】※ モデルプラン、子1人(16歳)の場合 所得割額年収目安 修学支援金(国)支援補助金(府) 学校の負担合計保護者の負担 0円・生活保護・非課税2,500,000円未満297,000円303,000円50,000円650,000円0円 85,500円未満3,500,000円未満237,600円362,400円50,000円650,000円0円 257,500円未満5,900,000円未満178,200円421,800円50,000円650,000円0円 418,500円未満 8,000,000円未満118,800円281,200円50,000円 450,000円 200,000円 507,000円未満 9,100,000円未満118,800円0円0円 118,800円 532,100円 507,000円以上9,100,000円以上0円0円0円0円 上記の場合、118,800円の予定であった支援金・補助金が450,000円受給出来ます。INHERITANCE TAX PLANNING 相続税対策 生前贈与や相続税の軽減方法について上手に利用 する事で、有利に次世代に資産を引き継ぐ事が可 能になります。 相続税対策 相続税は相続財産の合計金額が控除額を超えた部分に対して課税される 制度です。税制改正により平成27年1月1日以降に発生する相続税の基礎 控除額が、改正前と比べて約4割も縮小され、さらに税率もアップしま した。それにより相続税はもはや他人事ではなくなってしまった人もか なり増えています。相続財産の合計金額を計算する際、不動産は 固定資 産税評価額及び路線価が基準となり、建物の場合一般的に新築時の 60~70%の価格で評価されるケースが多く、さらに貸家については、 30%の評価減が設けられており、その結果相続税を大幅に軽減させるこ とができることも少なくありません。 相続税対策でマンション経営を始めるメリットについてNext >